Выселение из квартиры
По меткому выражению М.Булгакова людей «испортил квартирный вопрос». Хотя, скорее этот вопрос испортил не людей, а отношения между людьми. Когда квартира одна, а претендентов на нее много — единственным способом разрешения конфликта является обращение в суд. С иском о выселении.
Разберемся в том, какие существуют правовые основания для выселения из жилого помещения, и как их правильно использовать.
Прежде всего, хочу сразу развеять популярный миф о том, что ребенка (или взрослого с ребенком «на руках») выселить нельзя. Это глубокое заблуждение. Детей до 18 лет можно выселять также, как и взрослых и возраст не дает никаких дополнительных льгот. Единственное исключение: родитель не может подать иск о выселении своего несовершеннолетнего ребенка. И все, никакой иной защиты у детей по сравнению со взрослыми нет, и никогда не было.
Далее, важно определить на каком праве принадлежит квартира проживающим в ней людям. Если имеется договор купли-продажи, договор приватизации, справка о полном внесении взноса в строительный кооператив, свидетельство от государственной регистрации права — значит квартира находится в частной собственности граждан. Если граждане зарегистрированы в квартире по месту жительства, и у них имеется ордер или договор социального найма, или ничего ( и такое бывает!), и приватизация квартиры не производилась — значит граждане занимают ее на условиях социального найма (а собственником является муниципалитет).
Как выселить из квартиры, находящейся в частной собственности граждан.
Для того, чтобы предъявить иск о выселении, нужно самому обладать правами на квартиру, то есть (в рассматриваемом случае) быть ее собственником (либо быть собственником доли в ней).
Далее, нужно понять, в каком качестве вселен гражданин подлежащий выселению: в качестве члена семьи либо временного жильца (по договору найма).
- Если выселяемый вселен в качестве члена семьи (супруг, сын/дочь, родители, сожитель и тому подобное).
Выселить такого жильца можно по основанию, предусмотренному ч.4 ст.31 Жилищного кодекса РФ:в случае прекращения семейных отношений право пользования жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Исключение: бывший член семьи собственника приватизированной квартиры, который имел равное с собственником право на ее приватизацию, но отказался от участия в ней.
Как определить, что семейные отношения прекращены? У супругов все понятно — расторжение брака является доказательством прекращения семейных отношений. Поэтому, после развода супруги-собственники жилья смело могут подавать иск о выселении своих бывших «вторых половинок».
А как быть с совершеннолетними детьми, родителями, сестрами/братьями? Верховный суд разъяснил, что критериями прекращения семейных отношений с этими лицами могут являться:
- отказ от ведения общего хозяйства;
- отсутствие общего с собственником квартиры бюджета, общих предметов быта;
- неоказание взаимной поддержки друг другу;
- выезд на другое место жительства.
Но обратите внимание, вышеперечисленные признаки лишь могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений. Окончательное решение суд принимает с учетом исследования всех обстоятельств дела.
Отмечу, что самым ярким критерием прекращения семейных отношений является выезд на другое постоянное место жительства. Вот пример судебного дела, в котором мне удалось выселить бывшую сожительницу истца, после того как они "разъехались". Когда люди продолжают жить «как чужие», но в одной квартире, доказать, что семьи уже нет, будет сложнее.
На практике мне пришлось столкнуться с судебным делом в котором мать (мой клиент) выселяла из квартиры своего великовозрастного сына. Сын не вел с матерью общее хозяйство, не давал денег на продукты и квартплату, злоупотреблял спиртными напитками. Тем не менее, поскольку жили они в одной квартире, убедить суд в прекращении семейных отношений стоило больших трудов: мне пришлось допросить шестерых свидетелей (включая участкового), представить документы из полиции по обращениям матери, доказать, что сын источника дохода не имеет.
- Если выселяемый вселен как временный жилец, на основании договора найма.
Самый распространенный вариант — выселение арендатора. Для того, чтобы возникли основания, арендатор должен нарушить условия договора аренды (в части оплаты, к примеру), или срок действия договора должен окончиться. Основания для расторжения договора найма предусмотрены Гражданским кодексом РФ.
По поводу арендаторов — не всегда строгое следование букве закона оправдано. Пока вы судитесь о их выселении в течение нескольких месяцев, неплательщики продолжают жить (и хорошо если не портить!)в вашей квартире. Зачастую эффективней поставить ультиматум: «через два дня я приезжаю и меняю замки, чтобы вас в квартире не было». Как правило, арендаторы выезжают сами, а долги уже можно довзыскать через суд. Пример судебного дела с моим участием (взыскание арендной платы и ущерба квартире).
Как выселить из квартиры, занимаемой на условиях договора социального найма («по ордеру»)?
До 2005 года (тогда был введен в действие Жилищный кодекс РФ) в России действовал Жилищный кодекс РСФСР 1983 года. Этот кодекс предусматривал, что право на бессрочное проживание в государственной квартире подтверждается ордером — особым документом установленной формы. После 2005 года ордера были отменены и им на смену пришел договор социального найма. Поэтому, ордер = договор социального найма.
Важно, проживает выселяемый в квартире или уже нет (но сохраняет регистрацию по месту жительства).
- Если выселяемый проживает в квартире.
В этом случае, согласно ст.91 Жилищного кодекса РФ основанием для выселения может стать использование жилья не по назначению (организация производственной мастерской в квартире к примеру), систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (бытовое хулиганство, шум в ночное время). Причем иск о выселении может подать не только наймодатель (муниципалитет), но и любое заинтересованное лица, в том числе сосед по квартире.
Отмечу, что выселение из квартиры на основании систематического нарушения прав соседей бывает весьма редко. Суды по прежнему считают, что выселять дебоширов из квартир можно лишь в исключительных случаях. Такое дело требует большой подготовки: нужно регулярно обращаться в полицию в связи с нарушением порядке и (важно!) добиваться принятия решения по обращениям — составления в отношении хулигана протокола об административном правонарушении. Желательно, чтобы таких протоколов было несколько (не менее 3-х). Нужно уведомить письменно (телеграммой, к примеру) о недопустимости нарушения прав соседей. Только после такой подготовки есть шанс выиграть дело в суде.
Иных оснований для выселения проживающего в квартире гражданина у его соседей нет. Отсутствие платежей за квартиру более 6 месяцев дает право на выселение только наймодателю (муниципалитету), а не соседям.
- Если выселяемый не проживает в квартире.
Если выселяемый не проживает в квартире, это является основанием для подачи иска о выселении на основании ч.3 ст.83 ЖК РФ. По закону, в случае выезда на другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым. Вроде все просто?!
Но дьявол в деталях. Обратите внимание, что п.32 Постановления Пленума ВС РФ №14 установлен ряд оснований, которые суд должен проверить в таком деле:
- носит ли выезд вынужденный (конфликтные отношения) или добровольный характер;
- является ли выезд постоянным или временным (работа, учеба, лечение);
- не чинились ли препятствия выселяемому в пользовании жильем (менялись ли замки, есть ли у него ключи от квартиры);
- вносит ли выселяемый плату за найм и коммунальные услуги.
Следует отметить, даже если выселяемый съехал добровольно, в суде он скорее всего будет утверждать, что сделал это из-за конфликтных отношений. Поэтому к такому процессу нужно тщательно подготовиться.
Так, в одном из моих судебных дел наш оппонент (взрослая женщина, много лет не живущая в квартире) утверждала, что ее не пускали, писала (незадолго до подачи иска в суд) письмо с требованием вселить ее в квартиру, и даже погасила (в процессе суда) долги по квартплате. Но это не помогло, поскольку ранее она не предпринимала никаких мер для вселения в квартиру, и не вносила плату за жилье. Примечательно, что суд принял решение о выселении не только этой женщины, но и ее несовершеннолетнего ребенка.
Споры о выселении представляют собой одну из самых сложных и трудно предсказуемых категорий дел. Победа в таких делах напрямую зависит от опыта, хорошей правовой и практической подготовки, тщательного сбора доказательств, и профессиональной интуиции.
Если Вам требуется помощь специалиста по выселению - ознакомьтесь с разделом "Жилищный юрист" на моем сайте!
