Расселение ветхого/аварийного дома

На сегодняшний день проблема расселения ветхого и аварийного жилищного фонда стоит достаточно остро: с одной стороны, в стране огромное количество старых многоквартирных домов, находящихся в непригодном для проживания состоянии, с другой – у муниципалитетов зачастую нет желания (а иногда и средств) заниматься расселением такого «жилья».

Что можете сделать Вы в ситуации, если проживаете в таком доме, и хотите улучшить жилищные условия? Разберем пошагово.

Кто имеет возможность претендовать на переселение из ветхого/аварийного жилья за счет средств муниципалитета?

Возможность претендовать на расселение непригодного для проживания жилого дома есть только у собственников или нанимателей (по договору социального найма) жилых помещений (квартир, комнат) в многоквартирном доме. Какой дом является многоквартирным? Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (см. п.6 раздела 1 Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47). Таким образом, дом «на двух хозяев», с отдельными выходами на участок, тоже является многоквартирным. Владельцы индивидуальных жилых домов (даже если в таком доме несколько «долевых» собственников) претендовать на расселение такого дома за счет муниципалитета не вправе.

Кем быть «выгоднее» – собственником или нанимателем (на момент признания дома аварийным/помещения не пригодным для проживания)?

Сразу уточню, что выбор приватизировать или нет квартиру или комнату может быть сделан только до момента признания дома аварийным/помещения непригодным. После признания его таковым, приватизировать жилье уже нельзя (ст.4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). А вот на продажу аварийного жилья, находящегося в собственности, закон ограничений не устанавливает. Нашелся бы покупатель.

Что получит собственник жилья при расселении дома? Собственник получит равноценное возмещение – то есть, компенсацию рыночной стоимости жилья (включая убытки, связанные с переездом на новое место жительства) – п.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ. Предоставлять другое благоустроенное жилье «не хуже» муниципалитет не обязан в принципе! На практике вместо компенсации собственникам часто предлагают другое жилье, но никаких установленных законом ограничений (такое же число комнат, тот же район и т.п.) нет. Если не договорились – администрация обратится в суд с иском о принудительном выкупе жилого помещения. Кто будет определять рыночную стоимость? Рыночная стоимость определяется администрацией с привлечением независимого эксперта, а при несогласии собственника – устанавливается решением суда (проводится судебная экспертиза рыночной стоимости жилья).

Что получит наниматель по договору социального найма при расселении дома? Наниматель получит жилье равнозначное по площади (либо больще), благоустроенное, находящееся в границах того же населенного пункта, где был расположен авариный дом, с тем же числом комнат, что и ранее (п.1,2 ст.89 Жилищного кодекса РФ). То есть, при расселении жилого дома положение нанимателя значительно лучше, чем собственника жилого помещения. Отсюда вывод: если дом ветхий или находится в аварийном состоянии, но еще официально таковым не признан – не спешите приватизировать квартиру!

Но можно ли в таком случае «расприватизировать» квартиру, то есть вернуть ее из личной собственности в муниципальную с заключением договора социального найма? Да, такая возможность есть (ст.9.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ). В случае, если приватизированная квартира является для нанимателя единственным жильем – можно вернуть ее в собственность муниципалитета и получить все те преимущества при расселении, которых лишен собственник жилья. Но обратите внимание: «расприватизацию» можно провести только до момента признания дома аварийным/квартиры непригодной для проживания! Это связано с тем, что вернуть в муниципальную собственность можно только «жилое помещение». А аварийная квартира обязательным критериям «жилого помещения» просто не соответствует и по сути «жильем» не является.

Как добиться признания жилого помещения непригодным для проживания/многоквартирного дома подлежащим сносу?

В чем разница? В том, что в доме может быть жилое помещение, не отвечающее установленным требованиям, в то время как сам многоквартирный дом может быть пригодным для проживания. В этом случае нужно признавать непригодным для проживания конкретное жилое помещение. Если же весь дом признан аварийным и подлежащим сносу, то и все помещения в нем «автоматически» считаются непригодными для проживания.

Порядок действий для собственника жилого помещения и нанимателя по договору социального найма отличается.

Если Вы – собственник жилого помещения, то:

• можете претендовать на расселение только в том случае, если в аварийном состоянии находится весь многоквартирный дом! (п.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ). Если пострадало только Ваше жилое помещение (и такое бывает!), требования могут быть различными – например, о выплате компенсации за причиненный помещению ущерб (как в данном судебном деле). Но требовать от муниципалитета другого благоустроенного помещения Вы уже не сможете.
• чтобы признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу нужно (в порядке п.45 Положения о признании помещения, жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47) представить в межведомственную комиссию (создается при администрации города) следующие документы:

1. Заявление о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (можно писать в свободной форме);
2. Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение (договор купли-продажи), если право на жилое помещение не зарегистрировано в Росреестре. Если право собственности зарегистрировано – предоставлять ничего не нужно, муниципалитет сам запросит сведения о собственниках.
3. Заключение специализированной организации, подтверждающее, что дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу (реконструкции). Это заключение может подготовить любая организация, имеющая лицензию на проведение данного вида работ. Заключение платное, и как правило, стоит не дешево. Но, без такого заключения Вашим вопросом комиссия заниматься не будет.

• Комиссия должна выдать заключение по вопросу признания дома аварийным и подлежащим сносу в течение 30 дней с момента регистрации заявления собственника (п.46 Постановления №47). При этом может быть проведено дополнительное обследование дома, о чем составляются акты обследования. Заключение комиссии об отказе в признании дома аварийным может быть оспорено в судебном порядке.
• Заключение комиссии утверждается распоряжением главы муниципалитета (например, главы города), в 30-ти дневный срок с момента поступления заключения (п.49 Постановления №47). Общий срок с момента поступления заявления собственника до момента принятия распоряжения о признании дома аварийным составляет, таким образом, два месяца.

Если Вы-наниматель жилого помещения по договору социального найма, то:

• можете выбирать, признавать ли свое жилое помещение непригодным для проживания, или же весь многоквартирный дом – аварийным. Чтобы претендовать на расселение из муниципального жилья достаточно признать непригодным только свое жилое помещение (ч.2 ст.57 Жилищного кодекса РФ).
• порядок подачи и особенности рассмотрения заявления о признании жилого помещения непригодным для проживания такой же, как и для собственников жилых помещений (указан выше). Исключение – вместо заключения специализированной организации о том, что дом находится в аварийном состоянии, Вам достаточно заключения проектно-изыскательской организации о том, что Ваше жилье непригодно для проживания (такое заключение значительно дешевле).

Дом признан аварийным/жилое помещение – непригодным для проживания. В какой срок предоставят новое жилье?

Пожалуй, самый интересный вопрос. Казалось бы, если жилье уже не является таковым, а дом – аварийный и может рухнуть, то расселить его должны как можно скорее. Не так все просто.

Если Вы являетесь собственником жилого помещения, то:

• сроки расселения законом для Вас прямо не установлены. В п.10 ст.32 Жилищного кодекса говорится о том, что если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, то администрация обязана предъявить собственникам требование о его сносе в разумный срок(!). А если это требование не исполнено – изъять земельный участок, на котором расположен дом, для муниципальных нужд и выкупить (в том числе в принудительном, судебном порядке) находящиеся в нем квартиры по рыночной стоимости. В рыночную стоимость входит не только цена квартиры, но и убытки, причиненные собственнику ее изъятием (например, расходы на переезд) – п.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ. Как быть, если администрация не торопится предъявлять указанные требования? Обратиться в суд с иском о признании бездействия администрации незаконным и возложении на нее обязанности предъявить требование о выкупе земельного участка для муниципальных нужд.

Если Вы являетесь нанимателем жилого помещения по договору социального найма, то:

• Сроки расселения в законе прямо не установлены. Согласно ст.85 Жилищного кодекса РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилья, в случае если дом подлежит сносу. Но про сроки в статье не слова. Как правило, расселение приурочивают к участию в какой-нибудь программе, которая и определяет сроки для каждого аварийного дома, с учетом финансирования.
• Исключение: если Вы стоите на учете в качестве малоимущего и нуждающегося в получении жилья по договору социального найма, и занимаемое Вами в настоящий момент жилое помещение признано непригодным для проживания, то Вас обязаны обеспечить благоустроенным жильем вне очереди (то есть, незамедлительно!) – п. 2 ст.57 Жилищного кодекса РФ. Администрация в ответ на требование предоставить жилье отвечает отписками – смело обращайтесь в суд!

Успехов в суде! Если Вам понадобится квалифицированная помощь по расселению ветхого/аварийного жилого фонда - обращайтесь к жилищному юристу!