Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости (комнаты, квартиры, жилого дома с земельным участком) – это крайняя мера, к которой приходится прибегнуть сторонам сделки (продавцу или покупателю) при нарушении их законных прав. Расторжение договора возможно по соглашению сторон (здесь мы этот вариант не рассматриваем), и по решению суда (ч.1, 2 ст.450 ГК РФ).

Расторжение договора купли-продажи следует отличать от признания его недействительным: расторжение договора возможно в связи с ненадлежащим его исполнением (в части оплаты или качества объекта недвижимости), а признание договора недействительным предполагает порок самой сделки: например, подписание договора лицом, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими.

Какие обстоятельства позволяют расторгнуть заключенный договору купли-продажи недвижимости?

• Отсутствие оплаты (неполная оплата) приобретаемого недвижимого имущества покупателем. Других претензий к покупателю у продавца в общем и быть не может. Если оплата за приобретаемую недвижимость не произведена вообще – сомнений быть не может, такой договор будет расторгнут на основании решения суда. Основание – п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ, поскольку неоплата цены продаваемой недвижимости ее покупателем является существенным нарушением договора купли-продажи. В случае неполучения оплаты продавец в значительной степени лишается того, на что он рассчитывал при заключении договора (п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21). Но как быть в случае, если оплата произведена частично? Например, за однокомнатную квартиру, ценой 1 300 000 рублей, покупатель заплатил 650 000 рублей (50% стоимости), а еще 650 000 рублей доплачивать отказывается. Можно ли расторгнуть такой договор или нужно взыскивать деньги?Долгое время суды отказывали в расторжении таких договоров, считая, что продавец должен взыскивать деньги. Суды ссылались при этом на ч.3 ст.486 ГК РФ, согласно которой, если покупатель не производит оплату товара, продавец имеет право взыскать с него неуплаченные денежные средства. Разумеется, такая позиция судов была весьма невыгодна продавцу недвижимости. Однако, ситуация изменилась после вынесения Определения Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. N 4-КГ18-27. Согласно этому определению, частичная неоплата стоимости приобретаемой недвижимости также может служить основанием для расторжения договора купли-продажи. Но, следует иметь ввиду, что важен размер неуплаченной суммы. Если она составляет к примеру 5% от цены договора (а остальные 95% уплачены покупателем продавцу), то едва-ли суд расторгнет такой договор. Если же не уплачена большая часть цены объекта недвижимости, то шанс расторгнуть сделку и вернуть себе свою недвижимость весьма велик.
• Наличие у приобретенного объекта недвижимости недостатков, которые не были оговорены продавцом. Для того, чтобы расторгнуть в судебном порядке договор купли-продажи недвижимости в связи с тем, что в ней имеются недостатки, необходимо соблюдение одновременно двух условий:

1. Наличие в договоре купли-продажи условия о качестве недвижимости (ст.557 ГК РФ). Часто в сделках между гражданами такую важную особенность просто не учитывают – условия о качестве квартиры, дома просто отсутствуют. На практике это влечет за собой невозможность предъявить продавцу какие-либо требования по качеству.
2. Наличие существенного недостатка, то есть неустранимого, или требующего больших затрат для устранения, или выявляющегося неоднократно (ч.2 ст.475 ГК РФ). Как правило, речь идет об очень серьезных дефектах, препятствующих использованию недвижимости по назначению. Пример: трещина в несущей стене жилого дома, закрытая слоем штукатурки (чтобы покупатель при осмотре не мог ее заметить).

А как быть с менее существенными дефектами, которые не были обнаружены при осмотре объекта? Покупатель имеет право предъявить продавцу (на выбор) следующие требования (ч.1 ст.475 ГК РФ):

1. об уменьшении покупной цены (на сумму подтвержденных расходов, необходимых для устранения недостатков), или
2. о безвозмездном устранении недостатков. Возмещение своих расходов на ремонт – это конечно наилучший вариант требования, если договориться не удалось.

Но если покупатель не удовлетворен не столько самой квартирой, сколько «окружающей средой»: шумными соседями сверху, протекающей крышей или постоянным затоплением подвала канализационными водами? Можно ли расторгнуть договор купли-продажи в этой ситуации? Как правило, нет. Поскольку все вышеперечисленные недостатки не связаны непосредственно с переданным жилым помещением и продавец за них не отвечает.

• Нарушение продавцом срока передачи объекта недвижимости покупателю. Частое основание для расторжения договоров долевого участия в строительстве (ДДУ). Так, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ в случае, если срок передачи объекта пропущен на два и более месяца (п.1 ч.1 ст.9 Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ). И если деньги застройщик ему не вернул добровольно – обращаться в суд за их взысканием. Более того, дольщик может в судебном порядке потребовать расторжения договора даже в том случае, если строительство дома приостановлено (прекращено) и «очевидно, что дом не будет сдан в срок, предусмотренный договором» (п.1 ч.1.1 ст.9 Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ). К примеру, при рассмотрении вот этого судебного дела, мною было заявлено требование о расторжении ДДУ за 2 месяца до наступления срока передачи квартиры. Требование было удовлетворено судом в полном объеме.

Если же продавец по договору купли-продажи уклоняется от передачи объекта недвижимости, покупатель имеет право предъявить не требование о расторжении договора, а требование о передаче ему указанной недвижимости (ст.398 ГК РФ).

В случае, если Вам требуется помощь профессионала - обратитесь к жилищному юристу!