Осторожно, "холостяк"!

Собираясь приобретать недвижимость, каждый покупатель желает избежать многочисленных рисков, связанных с этой процедурой: от возможности оспаривания сделки со стороны наследников, до наличия прописанных в квартире жильцов, выселить которых по закону нельзя (отказавшихся от приватизации, к примеру). Многие риэлторские и юридические компании предлагают в качестве отдельной услуги так называемую проверку "чистоты сделки". Правда, как правило, под такой проверкой понимают лишь запрос выписки из ЕГРН о том, кто является собственником недвижимости и отсутствии ограничений (арест/запрет на регистрационные действия), запрос справки о составе семьи (чтобы посмотреть, кто зарегистрирован в квартире) и сведений об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Между тем, куда более серьезную опасность таит в себе умышленное сокрытие собственником того факта, что продаваемое имущество приобретено в период брака! Причина проста: согласно п.2 ст.34 Семейного кодекса РФ, имущество приобретенное в период брака является общим имуществом супругов, независимо от того, на чье имя оно было оформлено. В силу же п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ для совершения сделки, требующей государственной регистрации (продажа недвижимости такой регистрации требует!) необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если же согласие другого супруга получено не было, то он имеет право требовать признания сделки недействительной, со следующими последствиями: недвижимость возвращается в собственность продавца, в пользу покупателя взыскиваются уплаченные средства.

Разберем эту ситуацию на конкретном примере. В браке супруги приобрели квартиру, которую оформили на имя мужа. Эта квартира является общей собственностью супругов и для ее законной продажи необходимо заверенное нотариусом согласие жены. Однако, муж, желая присвоить себе все вырученные от продажи квартиры средства, решил скрыть от покупателя тот факт, что находится в браке. Жену о сделке он не уведомил, согласия ее не получил, квартиру продал и все деньги присвоил себе. Через некоторое время жена узнает о продаже квартиры, подает иск в суд и возвращает квартиру в собственность мужа (для последующего раздела). Покупатель же получает судебное решение о взыскании с мужа уплаченных за квартиру средств. Но дело в том, что муж, продавая за спиной жены квартиру, деньги отдавать явно не собирается. В итоге, покупатель остается без квартиры и без денег (хотя и взысканных решением суда, но так фактически никогда и не возвращенных должником). В некоторых случаях, недобросовестные муж и жена могут действовать вместе. Пострадает же в данном случае только и исключительно добросовестный приобретатель квартиры.

Хочу отметить, что сложившаяся судебная практика по данному вопросу однозначна - если согласие другого супруга не было получено, сделка будет признана недействительной! Недавний пример - Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года N 18-КГ18-184. Добросовестность покупателя, который был обманут продавцом и не знал (да и не мог знать!) о наличии брака, во внимание судом не принимается. 

Как не допустить покупку недвижимости у такого "холостяка"? На первый взгляд все просто - нужно потребовать от продавца предоставления справки о том, что он в браке не состоит. Однако, единого реестра ЗАГС по России до настоящего времени не существует! Справку о том, что брак не регистрировался, может выдать только конкретный ЗАГС. Очевидно, что взять справку в каждом отделе ЗАГС по России для совершения сделки возможным не представляется. Таким образом, получить достоверные сведения о том, что в отношении данного гражданина брак не регистрировался, просто невозможно!

Ну хорошо, есть ведь еще "штамп в паспорте". Да, есть, но при замене паспорта (в связи с утерей, к примеру), данный штамп можно повторно поставить в отделе ЗАГС лишь по желанию супруга.  А можно и не поставить. Можно вообще заключить сделку, отправив доверенное лицо - в доверенности не указывается семейное положение доверителя. Кстати, указание в договоре о том, что продавец не состоит в браке само по себе не препятствует признанию сделки недействительной. За подобный обман продавца никак не накажут.

Рекомендации при совершении сделки с недвижимостью с "холостяком":

1. При наличии нескольких объектов для покупки, окончательный выбор между которыми еще не сделан - просто не выбирайте объект недвижимости, находящийся в собственности у "холостяка"! Это самый надежный вариант. Можно купить недвижимость у застройщика, у лиц, находящихся в браке, либо выбрать вариант, когда хоть собственник и холостяк, но квартира ему досталась по безвозмездной сделке: наследство, дарение, приватизация (то есть, квартира в силу закона не относится к общей собственности супругов). Если же Вы решили купить квартиру у гражданина, утвреждающего, что он в браке не состоит, и приобретенную им по возмездной сделке (купля-продажа), то Вы несете риск признания такой сделки недействительной. Потребуйте по крайней мере хорошую скидку за этот риск.
2. В договоре с "холостяком" имеет смысл предусмотреть штраф в случае признания сделки недействительной по мотиву отсутствия согласия другого супруга. Штраф должен быть значительным (к примеру, 500 000 рублей). Этот штраф имеет психологическое значение - едва-ли гражданин, намеревающийся скрыть тот факт, что он продает общее имущество супругов, подпишет договор с таким условием.
3. Вас должно особенно насторожить, если паспорт собственнику выдан недавно (возможно, прежний был "утерян", чтобы в новом не ставить штамп о браке), если сделку заключает представитель по доверенности (вообще не рекомендую заключать такую сделку!), если цена на недвижимость ниже рыночной более чем 10%. 

В случае сомнений и конкретных вопросов Вы всегда можете обратиться за консультацией к грамотному юристу по недвижимости.